Parte 2: Firma del contrato, entrega del apartamento y otros costes
En la parte 1 de esta serie hablamos de la promesa de compraventa de nuestro apartamento en Panamá Pacífico y de la previsión de rentabilidad que se nos presentó. Desde entonces se han dado otros pasos concretos:
- la firma del contrato,
- el pago de otros costes de compra y tramitación,
- la entrega del apartamento con una inspección profesional,
- el registro de reclamaciones de garantía,
- otros preparativos para el futuro alquiler de corta estancia.
También esta publicación describe expresamente un único caso concreto. De él no se puede deducir un procedimiento de validez general, ni una estructura de costes de validez general, y mucho menos una promesa de rentabilidad para inmuebles en Panamá. El valor de esta serie reside precisamente en documentar un caso real con costes reales.
Firma del contrato el 11 de septiembre de 2026
El viernes 11 de septiembre de 2026 se firmó el contrato en Panamá Pacífico.
Además de las firmas, se tomaron huellas dactilares. Ya lo habíamos vivido varias veces en trámites similares en Panamá, así que no nos sorprendió.
Antes de la firma había que pagar la siguiente factura:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Servicios legales | 362,75 USD |
| Gastos de registro | 743,00 USD |
| Gastos notariales y de timbres | 320,00 USD |
| Tasa de la ANATI (Autoridad Nacional de Administración de Tierras, previa a la inscripción) | 5,00 USD |
| Traducción | 150,00 USD |
| Impuesto (7 %) | 25,40 USD |
| Total | 1.606,15 USD |
Entrega del apartamento el 22 de septiembre de 2026
El 22 de septiembre de 2026 tuvo lugar la entrega y recepción del apartamento.
Antes de entrar siquiera en el apartamento hubo una reunión detallada en una oficina o sala de conferencias. En ella se explicaron, entre otras cosas:
- los distintos plazos de garantía de los diferentes elementos constructivos y del equipamiento,
- el procedimiento para notificar y tramitar las reclamaciones de garantía,
- las normas y el reglamento del conjunto residencial,
- el uso de las áreas comunes,
- otros detalles organizativos.
Además, recibimos la documentación del reglamento en una memoria USB.
Nuestro proveedor de servicios fue de gran ayuda en esta reunión. Se encargó de traducir, ya que nuestro español todavía no alcanza para detalles técnicos y contractuales complejos. Además, conocía el proceso desde el principio y pudo explicarnos la importancia práctica de cada punto.
El ambiente de la reunión fue muy bueno. Sin embargo, la cantidad de información y de formalidades fue mayor de lo que habíamos previsto.
A continuación se realizaron la inspección propiamente dicha, la entrega de las llaves y de las tarjetas de acceso, y otros trámites organizativos.
La inspección profesional
El apartamento se entregó amueblado.
Durante la inspección profesional se detectaron 11 puntos, que se registraron para su tramitación como posibles casos de garantía. Queda por ver si todos ellos se reconocerán finalmente como casos de garantía y en qué medida se subsanarán.
Como personas no especializadas, probablemente no habríamos detectado algunos de estos puntos, por ejemplo pequeños defectos de acabado en la pintura, el papel pintado o trabajos similares.
Quien tenga experiencia con inmuebles, inspecciones de viviendas o trabajos manuales quizá podría encargarse personalmente de parte de estas tareas.
La segunda factura: inspección, seguimiento e internet
La segunda factura de nuestro proveedor de servicios asciende en total a 1.171,65 dólares:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Inspección y recepción del apartamento, así como acompañamiento y supervisión de los trabajos de garantía | 850,00 USD |
| Contratación e instalación de internet por fibra óptica | 75,00 USD |
| Router de fibra óptica Ubiquiti | 170,00 USD |
| ITBMS (7 %) | 76,65 USD |
| Total | 1.171,65 USD |
Importante: los 850 dólares no corresponden solo a la cita única de inspección. Según la factura, incluyen también el acompañamiento y la supervisión de los trabajos de garantía posteriores.
El ITBMS es el impuesto panameño sobre la transferencia de bienes muebles y la prestación de servicios. Además, pueden cobrarse tasas externas por conexiones y servicios como agua, electricidad y gas.
Por qué contratamos deliberadamente muchos servicios
Organizamos deliberadamente toda la compra y la tramitación de forma que el trabajo que recaiga sobre nosotros sea el mínimo posible.
El alquiler de apartamentos no debe convertirse en nuestra actividad principal ni servir para cubrir nuestro sustento. Este primer apartamento es también una prueba como inversión:
- ¿Qué rentabilidad se obtiene realmente?
- ¿Qué costes surgen de verdad?
- ¿Cuánto trabajo propio requiere?
- ¿Cómo se compara el inmueble con otras inversiones?
Quien tenga experiencia, ya posea inmuebles o sepa hacer trabajos manuales podría encargarse de algunos de estos servicios y ahorrar así costes.
Nuestro enfoque, en cambio, es deliberadamente otro: externalizar en la mayor medida posible y mantener bajo nuestro propio esfuerzo. Naturalmente, los costes que ello conlleva se incluirán en nuestro cálculo posterior de rentabilidad.
Nuestra impresión del apartamento y de Panamá Pacífico
El apartamento nos gustó mucho en la entrega. Ya está amueblado y decorado de forma atractiva.
También Panamá Pacífico nos volvió a gustar mucho: mucha vegetación, una infraestructura moderna, supermercado, tiendas y restaurantes a poca distancia, además de áreas comunes y de ocio con piscina y zonas de parrilla. A ello se suman las vistas hacia el aeropuerto.
Consideramos que Panamá Pacífico tiene una ubicación estratégicamente interesante. La zona se encuentra al oeste del Canal de Panamá, cerca de la Ciudad de Panamá, pero no en pleno centro. Para ir hacia Panamá Oeste, las playas del Pacífico y más al oeste, no hace falta atravesar primero la Ciudad de Panamá. Aun así, la Ciudad de Panamá y el Casco Viejo siguen siendo fácilmente accesibles.
Hay, sin embargo, una desventaja: para llegar al Aeropuerto Internacional de Tocumen hay que atravesar toda el área metropolitana en dirección este, y el tiempo de viaje depende mucho del tráfico.
Nuestra expectativa personal es que el apartamento pueda resultar interesante para viajeros de negocios y turistas. Se trata expresamente de una expectativa, no de una demanda asegurada ni de una afirmación sobre la rentabilidad futura.
¿Cómo sigue todo?
A pesar de la entrega, el apartamento todavía no está listo para alquilarse. Entre otras cosas, aún están pendientes:
- la instalación y conexión de la campana extractora,
- la conexión del calentador de agua instantáneo existente,
- las conexiones de gas,
- las conexiones eléctricas y otras conexiones técnicas,
- la tramitación de las reclamaciones de garantía registradas,
- otros preparativos para el alquiler.
Los trabajos técnicos los realizará una empresa especializada. Probablemente pasarán todavía algunas semanas hasta que pueda comenzar el alquiler de corta estancia.
También el alquiler posterior se gestionará en gran parte a través de un proveedor de servicios. Documentaremos en las próximas partes los costes que se produzcan realmente.
Balance provisional de los costes mencionados en esta parte
Las dos facturas descritas más arriba suman en conjunto:
- 1.606,15 dólares por servicios legales, registro, notaría, traducción y otros costes
- 1.171,65 dólares por inspección y acompañamiento, instalación de internet, router e ITBMS.
Por tanto, las dos facturas descritas en esta parte ascienden en conjunto a 2.777,80 dólares. Se trata del resumen de los costes ya detallados más arriba y no de una partida de costes adicional.
El cálculo global aún no está cerrado. Antes de que comience el alquiler probablemente surgirán otros costes, sobre todo por instalaciones y conexiones técnicas. También los documentaremos.
El objetivo sigue siendo un análisis realista de la rentabilidad
El objetivo de esta serie es un análisis de la rentabilidad lo más realista posible. No queremos fijarnos solo en el alquiler bruto teórico o en una rentabilidad de folleto, sino recoger más adelante, de la forma más completa posible:
- los costes reales de adquisición,
- los gastos accesorios de la compra,
- el equipamiento,
- los trabajos técnicos,
- la administración corriente,
- el proveedor de servicios de alquiler,
- el mantenimiento,
- los impuestos,
- otros gastos corrientes,
- los ingresos reales por alquiler,
- y, en la medida de lo posible, nuestro propio esfuerzo.
Al final debe quedar claro cuánto queda realmente con este apartamento concreto.
Aclaramos una vez más: se trata de un único caso real y no de una afirmación general sobre la rentabilidad de los inmuebles en Panamá.