Teil 2: Vertragsunterzeichnung, Wohnungsübergabe und weitere Kosten
In Teil 1 dieser Serie haben wir über den Kaufvorvertrag für unsere Wohnung in Panamá Pacífico und die uns vorgelegte Renditeprognose berichtet. Seitdem sind weitere konkrete Schritte erfolgt:
- die Vertragsunterzeichnung,
- die Zahlung weiterer Kauf- und Abwicklungskosten,
- die Wohnungsübergabe mit einer professionellen Abnahme,
- die Aufnahme von Garantiefällen,
- weitere Vorbereitungen für die spätere Kurzzeitvermietung.
Auch dieser Beitrag beschreibt ausdrücklich einen einzelnen, konkreten Fall. Daraus lassen sich weder ein allgemeingültiger Ablauf noch eine allgemeingültige Kostenstruktur und schon gar kein Renditeversprechen für Immobilien in Panama ableiten. Der Wert dieser Serie liegt gerade darin, einen realen Fall mit realen Kosten zu dokumentieren.
Vertragsunterzeichnung am 11. September 2026
Am Freitag, dem 11. September 2026, fand in Panamá Pacífico die Vertragsunterzeichnung statt.
Neben den Unterschriften wurden auch Fingerabdrücke verwendet. Das ist uns bei entsprechenden Vorgängen in Panama bereits mehrfach begegnet und hat uns deshalb nicht mehr überrascht.
Vor der Unterzeichnung war folgende Rechnung zu bezahlen:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Rechtsdienstleistungen | 362,75 USD |
| Registerkosten | 743,00 USD |
| Notar- und Stempelgebühren | 320,00 USD |
| ANATI-Gebühr (Landverwaltungsbehörde, vor Eintragung) | 5,00 USD |
| Übersetzung | 150,00 USD |
| Steuer (7 %) | 25,40 USD |
| Gesamt | 1.606,15 USD |
Wohnungsübergabe am 22. September 2026
Am 22. September 2026 fand die Wohnungsübergabe beziehungsweise die Abnahme statt.
Bevor wir die Wohnung überhaupt betreten haben, gab es eine ausführliche Besprechung in einem Büro- beziehungsweise Konferenzraum. Dabei wurden unter anderem erläutert:
- die unterschiedlichen Garantiezeiten für verschiedene Bauteile und Ausstattungsgegenstände,
- der Ablauf der Meldung und Bearbeitung von Garantiefällen,
- die Regeln und das Reglement der Wohnanlage,
- die Nutzung der gemeinschaftlichen Bereiche,
- weitere organisatorische Einzelheiten.
Die Unterlagen zum Reglement erhielten wir zusätzlich auf einem USB-Stick.
Unser Dienstleister war bei diesem Gespräch sehr hilfreich. Er hat übersetzt – unser Spanisch reicht für komplexe technische und vertragliche Einzelheiten noch nicht aus. Außerdem kannte er den bisherigen Vorgang und konnte uns erklären, welche praktische Bedeutung einzelne Punkte für uns haben.
Die Atmosphäre des Gesprächs war sehr gut. Die Menge an Informationen und Formalitäten war allerdings größer, als wir vorher erwartet hatten.
Im Anschluss folgten die eigentliche Wohnungsabnahme, die Schlüsselübergabe, die Übergabe der Zugangskarten und weitere organisatorische Punkte.
Die professionelle Wohnungsabnahme
Die Wohnung wurde möbliert übergeben.
Bei der professionellen Kontrolle wurden 11 Punkte festgestellt und zur Bearbeitung als mögliche Garantiefälle aufgenommen. Ob und in welchem Umfang alle diese Punkte am Ende tatsächlich als Garantiefälle anerkannt und behoben werden, bleibt abzuwarten.
Einige dieser Punkte hätten wir als Laien wahrscheinlich nicht erkannt, zum Beispiel kleinere Ausführungsfehler bei Farbe, Tapete oder ähnlichen Arbeiten.
Wer Erfahrung mit Immobilien, Wohnungsabnahmen oder handwerklichen Arbeiten hat, könnte einen Teil dieser Leistungen möglicherweise selbst übernehmen.
Die zweite Rechnung: Abnahme, Begleitung und Internet
Die zweite Rechnung unseres Dienstleisters beläuft sich auf insgesamt 1.171,65 US-Dollar:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Wohnungsabnahme und Inspektion sowie Begleitung und Überwachung der Garantiearbeiten | 850,00 USD |
| Anmeldung und Installation Glasfaserinternet | 75,00 USD |
| Ubiquiti-Glasfaserrouter | 170,00 USD |
| ITBMS (7 %) | 76,65 USD |
| Gesamt | 1.171,65 USD |
Wichtig: Die 850 US-Dollar sind nicht nur die Kosten für den einmaligen Abnahmetermin. Laut Rechnung sind darin auch die Begleitung und Überwachung der weiteren Garantiearbeiten enthalten.
ITBMS ist die panamaische Umsatzsteuer auf Waren und Dienstleistungen. Externe Gebühren für Anschlüsse und Services wie Wasser, Strom und Gas können zusätzlich anfallen.
Warum wir bewusst viele Dienstleistungen einkaufen
Den gesamten Kauf und die Abwicklung haben wir bewusst so gestaltet, dass für uns selbst möglichst wenig Arbeit anfällt.
Die Vermietung von Wohnungen soll für uns weder zum Hauptgeschäft werden noch unseren Lebensunterhalt bestreiten. Diese erste Wohnung ist auch ein Test als Kapitalanlage:
- Welche Rendite ergibt sich tatsächlich?
- Welche Kosten entstehen wirklich?
- Wie hoch ist der eigene Arbeitsaufwand?
- Wie schneidet die Immobilie im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen ab?
Wer versiert ist, bereits Immobilien besitzt oder handwerkliche Erfahrung hat, könnte manche Leistungen selbst übernehmen und dadurch Kosten sparen.
Unser Ansatz ist dagegen bewusst ein anderer: möglichst weitgehende Auslagerung und ein geringer eigener Arbeitsaufwand. Die dafür anfallenden Kosten fließen selbstverständlich in unsere spätere Renditebetrachtung ein.
Unser Eindruck von der Wohnung und von Panamá Pacífico
Die Wohnung hat uns bei der Übergabe sehr gut gefallen. Sie ist bereits möbliert und ansprechend eingerichtet.
Auch Panamá Pacífico hat uns erneut sehr gut gefallen: viel Grün, eine moderne Infrastruktur, Supermarkt, Geschäfte und Restaurants in unmittelbarer Nähe sowie Gemeinschafts- und Freizeitbereiche mit Swimmingpool und Grillmöglichkeiten. Dazu kommt der Blick in Richtung des Flughafens.
Panamá Pacífico halten wir für eine strategisch interessante Lage. Das Gebiet liegt westlich des Panamakanals, in der Nähe von Panama City, aber nicht mitten im Zentrum. Für Fahrten in Richtung Panamá Oeste, zu den Pazifikstränden und weiter nach Westen muss man nicht zunächst Panama City durchqueren. Panama City und Casco Viejo bleiben trotzdem gut erreichbar.
Einen Nachteil gibt es allerdings: Für Fahrten zum internationalen Flughafen Tocumen muss der gesamte Ballungsraum in Richtung Osten durchquert werden. Die Fahrzeit hängt dabei stark vom Verkehr ab.
Unsere persönliche Erwartung ist, dass die Wohnung für Geschäftsreisende und Touristen interessant sein könnte. Das ist ausdrücklich eine Erwartung – keine gesicherte Nachfrage und keine Aussage über die spätere Rendite.
Wie geht es weiter?
Trotz Übergabe ist die Wohnung noch nicht vermietungsbereit. Noch ausstehend sind unter anderem:
- die Installation beziehungsweise der Anschluss der Dunstabzugshaube,
- der Anschluss des vorhandenen Durchlauferhitzers für Warmwasser,
- die Gasanschlüsse,
- Strom- und weitere technische Anschlüsse,
- die Bearbeitung der aufgenommenen Garantiefälle,
- weitere Vorbereitungen für die Vermietung.
Die technischen Arbeiten soll eine Fachfirma übernehmen. Es wird voraussichtlich noch einige Wochen dauern, bis die Kurzzeitvermietung beginnen kann.
Auch die spätere Vermietung soll weitgehend über einen Dienstleister erfolgen. Die dabei tatsächlich anfallenden Kosten werden wir in den nächsten Teilen dokumentieren.
Zwischenstand der in diesem Teil genannten Kosten
Die beiden weiter oben beschriebenen Rechnungen ergeben zusammen:
- 1.606,15 US-Dollar für Rechts-, Register-, Notar-, Übersetzungs- und weitere Kosten
- 1.171,65 US-Dollar für Abnahme und Begleitung, Internetinstallation, Router und ITBMS.
Damit belaufen sich die beiden in diesem Teil beschriebenen Rechnungen zusammen auf 2.777,80 US-Dollar. Es handelt sich dabei um die Zusammenfassung der bereits oben aufgeführten Kosten und nicht um eine zusätzliche Kostenposition.
Die Gesamtrechnung ist damit noch nicht abgeschlossen. Bis zum Beginn der Vermietung werden voraussichtlich weitere Kosten entstehen, insbesondere für technische Installationen und Anschlüsse. Auch diese werden wir dokumentieren.
Ziel bleibt eine realistische Renditebetrachtung
Ziel dieser Serie ist eine möglichst realistische Renditebetrachtung. Wir wollen nicht nur die theoretische Bruttomiete oder eine Prospektrendite betrachten, sondern später möglichst vollständig erfassen:
- die tatsächlichen Anschaffungskosten,
- die Kaufnebenkosten,
- die Ausstattung,
- die technischen Arbeiten,
- die laufende Verwaltung,
- den Vermietungsdienstleister,
- die Instandhaltung,
- die Steuern,
- sonstige laufende Kosten,
- die tatsächlichen Mieteinnahmen,
- möglichst auch unseren eigenen Arbeitsaufwand.
Am Ende soll nachvollziehbar sein, was bei genau dieser Wohnung tatsächlich übrig bleibt.
Noch einmal zur Klarstellung: Es handelt sich um einen einzelnen realen Fall und nicht um eine allgemeine Aussage über Renditen von Immobilien in Panama.