Teil 1: Der Kaufvorvertrag – 228.000 US-Dollar investieren und auf rund 7 Prozent Rendite hoffen?
Kann man mit einer vermieteten Wohnung in Panama tatsächlich ein attraktives zusätzliches Einkommen erzielen? Bei Immobilienangeboten werden häufig interessante Renditen vorgerechnet. Entscheidend ist aber nicht, was auf dem Papier möglich erscheint, sondern was nach allen Kosten tatsächlich übrig bleibt.
Wir wollen es ausprobieren – mit unserem eigenen Geld und einer konkreten Wohnung.
Im August 2026 haben wir einen Kaufvorvertrag für eine kleine Wohnung in Panamá Pacífico unterschrieben. Der Kaufpreis beträgt 228.000 US-Dollar. Die Wohnung ist für die Kurzzeitvermietung vorgesehen. Nach der uns vorgelegten Kalkulation wird mit durchschnittlichen Mieteinnahmen von 2.000 bis 2.200 US-Dollar monatlich und einer Nettorendite von ungefähr 6,5 bis 7,4 Prozent pro Jahr gerechnet.
Ob diese Rechnung aufgeht, wissen wir nicht.
Genau deshalb beginnen wir diese Serie jetzt – bevor die Wohnung vollständig bezahlt, übernommen und erstmals vermietet wurde.
Diese Meldung ist Teil unserer Serie über ein reales Immobilieninvestment in Panama und ergänzt die Informationen aus unserem Buch „Auswandern am Beispiel Panama“. Wir dokumentieren Kauf, Kosten, Vermietung und tatsächliche Rendite von Anfang an. Dabei handelt es sich um einen einzelnen konkreten Fall und nicht um eine allgemeine Aussage über Immobilieninvestitionen in Panama.
Das Objekt: rund 53 Quadratmeter in Panamá Pacífico
Die Wohnung befindet sich in einem neuen Gebäude in zentraler Lage von Panamá Pacífico. Den Namen des Projekts, die genaue Wohnung und die beteiligten Personen nennen wir bewusst nicht.
Die Wohnung hat rund 53 Quadratmeter, ein Schlafzimmer, zwei Badezimmer und einen Stellplatz. Der Kaufpreis beträgt 228.000 US-Dollar. Damit liegt der Quadratmeterpreis bei rund 4.300 US-Dollar.
Eine Besonderheit: Es handelt sich um eine bisher als Musterwohnung genutzte und bereits eingerichtete Wohnung. Die vorhandenen Möbel gelten deshalb laut Kaufvorvertrag nicht als neu.
Für die geplante Vermietung ist die vorhandene Einrichtung zunächst ein Vorteil. Wir müssen die Wohnung nicht erst vollständig möblieren. Ob zusätzliche Anschaffungen oder später der Ersatz von Möbeln und Inventar notwendig werden, wird sich zeigen. Solche Kosten sollen in unsere spätere Renditeberechnung einfließen.
Warum gerade diese Wohnung?
Die Antwort ist weniger kompliziert, als man bei einer Investition von 228.000 US-Dollar vielleicht erwarten könnte.
Uns gefielen die Wohnung, die Lage und der Ausblick. Sie war bereits möbliert und wir konnten uns vorstellen, dass sie sich gut für die Kurzzeitvermietung eignen könnte.
Auf der anderen Seite erschien uns der Quadratmeterpreis von rund 4.300 US-Dollar ausgesprochen hoch. Gerade das macht das Experiment für uns interessant: Lassen sich ein solcher Kaufpreis und die laufenden Kosten durch entsprechende Mieteinnahmen tatsächlich rechtfertigen?
Wir wissen es selbst noch nicht.
Damit stellen wir uns im Grunde dieselbe Frage wie ein Leser, der über den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage nachdenkt: Funktioniert das wirklich?
Warum überhaupt eine Immobilie in Panama?
Neben den erwarteten Mieteinnahmen spielt für uns die Diversifikation unseres Vermögens eine Rolle. Wir möchten nicht ausschließlich auf Aktien, Bankguthaben oder Immobilien in einem einzigen Land setzen. Dazu gehört für uns auch eine geografische Streuung von Immobilieninvestitionen.
Unsere derzeitige Einschätzung Panamas ist positiv. Das ist ausdrücklich eine persönliche Einschätzung und keine Prognose.
Wir erleben selbst, wie viel hier gebaut und investiert wird und wie sich Wirtschaft und Infrastruktur entwickeln. Daraus leiten wir für uns die Erwartung ab, dass Immobilien an guten Standorten langfristig zumindest eine gewisse Wertstabilität bieten könnten. Auch ein möglicher Schutz vor Geldentwertung spielt bei der Überlegung eine Rolle.
Ob diese Annahme richtig ist, wissen wir heute ebenso wenig wie bei der erwarteten Vermietungsrendite. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen können sich ändern, Immobilienpreise können fallen und politische oder geopolitische Entwicklungen können Erwartungen innerhalb kurzer Zeit zunichtemachen.
Unsere Annahme zum Zeitpunkt des Kaufs lautet trotzdem: Panama erscheint uns derzeit als interessanter Standort für einen Teil unseres Immobilienvermögens.
Auch diese Annahme halten wir bewusst fest. Vielleicht werden wir sie später bestätigen – vielleicht korrigieren müssen.
Panamá Pacífico ist kein typischer Touristenstandort
Panamá Pacífico ist keine klassische Feriengegend, in der sich überwiegend Touristen für einige Tage eine Unterkunft suchen. Das Gebiet ist zugleich Wirtschaftsstandort mit Unternehmen, Arbeitsplätzen und entsprechender Infrastruktur.
Bei den Wohnungen wird zwischen Langzeit- und Kurzzeitvermietung unterschieden. Nicht jede Wohnung darf beliebig für kurze Aufenthalte vermietet werden. Je nach Objekt beziehungsweise den dafür geltenden Bestimmungen können Mindestmietzeiten vorgesehen sein.
Die von uns gekaufte Wohnung ist für die Kurzzeitvermietung vorgesehen. Sie soll über Plattformen wie Airbnb angeboten und beispielsweise tageweise, wochenweise oder auch für einen Monat vermietet werden können.
Unsere Vermutung ist, dass die Nachfrage dabei nicht hauptsächlich von klassischen Urlaubern kommen wird. Interessant könnten beispielsweise Geschäftsreisende oder andere Personen sein, die aus beruflichen oder persönlichen Gründen vorübergehend in Panamá Pacífico wohnen.
Das Geschäftsmodell unterscheidet sich deutlich von einer Langzeitvermietung. Bei erfolgreicher Kurzzeitvermietung können die Mieteinnahmen höher ausfallen. Dafür entstehen mehr Aufwand und in der Regel zusätzliche Kosten: Gäste wechseln häufiger, die Wohnung muss vermarktet und verwaltet werden, es fallen Reinigungen an und die tatsächliche Auslastung wird zu einem entscheidenden Faktor.
Genau diese Auslastung wollen wir später ebenfalls dokumentieren. Denn ein attraktiver Übernachtungspreis allein sagt wenig über die Rendite aus. Entscheidend ist, an wie vielen Tagen im Jahr die Wohnung tatsächlich vermietet wird und welche Einnahmen nach allen damit verbundenen Kosten übrig bleiben.
Über Panamá Pacífico haben wir bereits in unserem Buch „Auswandern am Beispiel Panama“ berichtet. Aufgrund unserer inzwischen zusätzlichen Erfahrungen werden wir das Gebiet möglicherweise später noch einmal ausführlicher vorstellen.
Vor dem Kauf kommt der Kaufvorvertrag
Der eigentliche Eigentumsübergang hat noch nicht stattgefunden. Unterschrieben haben wir zunächst eine „Promesa de Compraventa“, also einen Kaufvorvertrag.
Der Vertrag ist umfangreich und aus unserer Sicht deutlich zugunsten des Verkäufers formuliert. Wir haben ihn deshalb selbst genau gelesen und zusätzlich mit ChatGPT analysiert. Daraus ergaben sich mehrere Fragen, die wir vor der Unterzeichnung mit der Verkäuferseite besprochen haben.
Einige Beispiele zeigen, worum es dabei ging.
224.000 US-Dollar zahlen – bevor wir Eigentümer sind
Der Zahlungsplan sieht einen Gesamtpreis von 228.000 US-Dollar vor. Zunächst wurden 2.000 US-Dollar als Reservierungszahlung und weitere 2.000 US-Dollar bei Unterzeichnung des Kaufvorvertrags vereinbart.
Die verbleibenden 224.000 US-Dollar werden bereits am 20. August 2026 fällig.
Zu diesem Zeitpunkt sind wir noch nicht als Eigentümer im Registro Público eingetragen. Die geplante Übergabe und Eigentumsübertragung soll erst anschließend erfolgen.
Das war für uns einer der Punkte, die wir vor der Unterzeichnung hinterfragt haben. Der Kaufvorvertrag sieht unterschiedliche Möglichkeiten zur Abwicklung der Restzahlung vor. Letztlich haben wir uns für die direkte Zahlung entschieden.
Bei einem sechsstelligen Betrag kommt ein ganz praktisches Problem hinzu: Internationale Überweisungen können länger dauern als geplant. Banken können zusätzliche Unterlagen verlangen, Rückfragen stellen oder eine größere Transaktion zunächst prüfen.
Wir haben das benötigte Geld deshalb bereits vorher nach Panama transferiert. Eine knappe vertragliche Zahlungsfrist wollten wir nicht davon abhängig machen, wie schnell mehrere Banken eine internationale Überweisung bearbeiten.
Ein Rückzug kann teuer werden
Auch die Regelungen für den Fall, dass der Käufer nicht mehr kaufen möchte, haben wir uns genauer angesehen.
Je nach Zeitpunkt sieht der Kaufvorvertrag erhebliche finanzielle Folgen vor. Bei einem Rücktritt innerhalb der ersten 90 Tage werden nach der entsprechenden Regelung grundsätzlich 75 Prozent der geleisteten Zahlungen zurückerstattet. Innerhalb von sechs Monaten sind es 50 Prozent. Danach kann bei einem Rückzug des Käufers die gesamte geleistete Summe einbehalten werden.
Auch für bestimmte Vertragsverletzungen und vom Käufer verursachte Verzögerungen enthält der Vertrag deutliche Sanktionen. Unter bestimmten Voraussetzungen können beispielsweise monatlich 1 Prozent des noch offenen Kaufpreises berechnet werden.
Solche Regelungen waren ein Grund dafür, dass wir einige Punkte vor der Unterschrift genauer erklärt haben wollten.
Auch bei der Abnahme gibt der Vertrag den Rahmen vor
Vor der endgültigen Übergabe ist eine gemeinsame Inspektion der Wohnung vorgesehen. Berechtigte Beanstandungen werden dabei aufgenommen und sollen anschließend im Rahmen der Garantie behoben werden.
Interessant fanden wir, dass solche Beanstandungen laut Kaufvorvertrag grundsätzlich kein Grund sind, deshalb die endgültige Übernahme oder die Unterzeichnung der entsprechenden Kaufurkunde zu verweigern.
Auch dies ist ein Beispiel dafür, warum wir den Vertrag insgesamt als eher verkäuferfreundlich einschätzen.
Warum haben wir trotzdem unterschrieben?
Wir haben unsere wesentlichen Fragen mit der Verkäuferseite besprochen und dazu verschiedene Erklärungen erhalten.
Unter anderem wurde uns erläutert, dass der Vertrag unterschiedliche Wohnungstypen und sehr unterschiedliche Käuferkonstellationen abdecken müsse. Die vergleichsweise strengen Zahlungsregelungen wurden uns unter anderem mit Erfahrungen bei der Abwicklung von Verkäufen an Käufer aus verschiedenen Ländern erklärt.
Das sind die Erklärungen, die wir erhalten haben. Sie ändern selbstverständlich nicht den Wortlaut des unterschriebenen Vertrags.
Einige Erläuterungen erschienen uns nachvollziehbar. Andererseits wird eine für den Käufer ungünstige Vertragsbestimmung durch eine plausible Erklärung nicht automatisch zu einer günstigen Vertragsbestimmung.
Am Ende kommt bei einer solchen Entscheidung der Punkt, an dem man abwägen muss.
Einen Vertrag, der ausschließlich unseren Vorstellungen entspricht, hätten wir lieber unterschrieben. Einen niedrigeren Kaufpreis hätten wir ebenfalls lieber bezahlt.
Beides stand nicht zur Auswahl.
Nach den Gesprächen und unserer Prüfung war unser Gesamteindruck ausreichend positiv, um das verbleibende Risiko einzugehen. Wir haben den Kaufvorvertrag unterschrieben.
Ein simpler Fehler, den man leicht übersehen kann
Unsere Erfahrung zeigt außerdem, dass man bei einem solchen Vertrag nicht nur die komplizierten juristischen Regelungen kontrollieren sollte.
In einer Version unseres Kaufvorvertrags fehlte bei einer Passnummer schlicht eine Ziffer.
Der Fehler wurde vor der Unterzeichnung korrigiert. Gerade solche Kleinigkeiten können später aber unnötige Probleme verursachen.
Unser praktischer Rat aus dieser Erfahrung: Namen, Passnummern, Wohnungsdaten, Kaufpreis, Zahlungsbeträge und Termine genauso sorgfältig kontrollieren wie die eigentlichen Vertragsklauseln.
Die Prognose: rund 7 Prozent Nettorendite
Damit kommen wir zur eigentlichen Frage dieser Serie.
Vor dem Kauf wurde uns für die geplante Kurzzeitvermietung folgende überschlägige Jahresrechnung vorgelegt:
| Position | Prognose pro Jahr |
|---|---|
| Mieteinnahmen | 24.000–26.400 USD |
| Vermietungsprovision (15 %) | −3.600 bis −3.960 USD |
| Property Management | −2.400 USD |
| HOA/Gebäudeverwaltung | −1.956 USD |
| Grundsteuer | −1.188 USD |
| Prognostizierter Nettoertrag | 14.856–16.896 USD |
Bei einem Kaufpreis von 228.000 US-Dollar ergibt sich daraus nach dieser Kalkulation eine erwartete Nettorendite von ungefähr 6,5 bis 7,4 Prozent pro Jahr.
Im mittleren Szenario wird mit monatlichen Mieteinnahmen von 2.100 US-Dollar und einer Rendite von rund 7 Prozent gerechnet.
Das klingt zunächst attraktiv.
Wichtig ist aber: Das ist nicht unsere tatsächlich erzielte Rendite. Es ist die Prognose, die uns vor dem Kauf vorgelegt wurde.
Und genau an dieser Stelle beginnt das eigentliche Experiment.
Was fehlt möglicherweise in der 7-Prozent-Rechnung?
Die vorgelegte Kalkulation enthält bereits einige wesentliche Kosten. Sie berücksichtigt aber beispielsweise nicht mögliche Ausgaben für Strom, Internet, Versicherungen, Reparaturen oder den späteren Ersatz von Möbeln und Inventar.
Auch die Erwerbsnebenkosten sind nicht Bestandteil der Renditeberechnung. Welche weiteren Kosten der Kurzzeitvermietung tatsächlich bei uns hängenbleiben, wird sich ebenfalls erst im Betrieb zeigen.
Außerdem werden die 6,5 bis 7,4 Prozent ausschließlich auf den Kaufpreis von 228.000 US-Dollar bezogen.
Wir wollen deshalb später strenger rechnen. Auf der einen Seite erfassen wir möglichst das gesamte tatsächlich investierte Kapital: Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und weitere notwendige Anfangsinvestitionen. Auf der anderen Seite zählen wir nur Einnahmen, die tatsächlich erzielt wurden. Davon ziehen wir die tatsächlich angefallenen laufenden Kosten ab.
Zusätzlich wollen wir dokumentieren, welcher Arbeitsaufwand mit der Vermietung verbunden ist: Was übernimmt ein Dienstleister? Was müssen wir selbst erledigen? Und wie viel eigene Zeit kostet eine solche Kapitalanlage tatsächlich?
Eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie betrachten wir dabei zunächst getrennt von der laufenden Vermietungsrendite.
7 Prozent – oder vielleicht deutlich weniger?
Heute wissen wir nicht, wie das Experiment ausgeht. Vielleicht bestätigt sich die Prognose. Vielleicht liegt die tatsächliche Rendite erheblich darunter. Vielleicht entwickelt sich die Vermietung sogar besser als erwartet. Deshalb halten wir die Ausgangswerte bereits heute fest.
Stand August 2026 lautet die Prognose: 24.000 bis 26.400 US-Dollar Brutto-Mieteinnahmen pro Jahr und 6,5 bis 7,4 Prozent Nettorendite auf den Kaufpreis.
Daran können wir die späteren Ergebnisse messen – ohne die ursprünglichen Erwartungen im Nachhinein an die Realität anzupassen.
Im nächsten Teil berichten wir über den Kaufabschluss, die Zahlung des restlichen Kaufpreises, die Abnahme und die Eigentumsübertragung. Danach beginnt der eigentlich spannende Teil: die Vermietung. Dann werden aus Prognosen erstmals tatsächliche Einnahmen, Kosten, Auslastung und Erfahrungen.
Und spätestens nach einem Jahr wollen wir die Frage beantworten, mit der wir heute beginnen:
Wohnung in Panama kaufen und vermieten – welche Rendite bleibt wirklich?