Parte 1: La promesa de compraventa – ¿invertir 228.000 dólares y esperar una rentabilidad cercana al 7 %?
¿Puede un apartamento alquilado en Panamá generar realmente unos ingresos adicionales atractivos? En las ofertas inmobiliarias se presentan con frecuencia cálculos de rentabilidad interesantes. Sin embargo, lo decisivo no es lo que parece posible sobre el papel, sino lo que queda realmente después de todos los costes.
Queremos comprobarlo – con nuestro propio dinero y con un apartamento concreto.
En agosto de 2026 firmamos una promesa de compraventa para un pequeño apartamento en Panamá Pacífico. El precio de compra es de 228.000 dólares estadounidenses. El apartamento está destinado al alquiler de corta estancia. Según el cálculo que se nos presentó, se esperan ingresos medios por alquiler de entre 2.000 y 2.200 dólares mensuales y una rentabilidad neta aproximada de entre el 6,5 y el 7,4 % anual.
No sabemos si este cálculo se cumplirá.
Precisamente por eso comenzamos esta serie ahora – antes de que el apartamento esté completamente pagado, entregado y alquilado por primera vez.
Esta publicación forma parte de nuestra serie sobre una inversión inmobiliaria real en Panamá y complementa la información de nuestro libro “Auswandern am Beispiel Panama”. Documentamos desde el principio la compra, los costes, el alquiler y la rentabilidad realmente obtenida. Se trata de un caso concreto y no de una afirmación general sobre las inversiones inmobiliarias en Panamá.
El inmueble: alrededor de 53 metros cuadrados en Panamá Pacífico
El apartamento está situado en un edificio nuevo en una zona céntrica de Panamá Pacífico. Deliberadamente no mencionamos el nombre del proyecto, el apartamento exacto ni las personas implicadas.
El apartamento tiene alrededor de 53 metros cuadrados, un dormitorio, dos baños y una plaza de estacionamiento. El precio de compra es de 228.000 dólares, lo que equivale a aproximadamente 4.300 dólares por metro cuadrado.
Una particularidad es que anteriormente se utilizó como apartamento modelo y ya está amueblado. Por ello, según la promesa de compraventa, los muebles existentes no se consideran nuevos.
Para el alquiler previsto, el mobiliario existente supone inicialmente una ventaja. No tenemos que amueblar completamente el apartamento desde cero. Queda por ver si serán necesarias compras adicionales o la sustitución posterior de muebles e inventario. Estos costes se incluirán en nuestro cálculo posterior de rentabilidad.
¿Por qué precisamente este apartamento?
La respuesta es menos complicada de lo que quizá cabría esperar para una inversión de 228.000 dólares.
Nos gustaron el apartamento, la ubicación y las vistas. Ya estaba amueblado y podíamos imaginar que podría funcionar bien para el alquiler de corta estancia.
Por otro lado, el precio de aproximadamente 4.300 dólares por metro cuadrado nos pareció muy alto. Precisamente eso hace interesante el experimento: ¿puede justificarse realmente un precio de compra así, junto con los costes corrientes, mediante los ingresos por alquiler?
Todavía no lo sabemos.
En el fondo nos hacemos la misma pregunta que un lector que piensa en comprar un inmueble como inversión: ¿funciona realmente?
¿Por qué invertir en un inmueble en Panamá?
Además de los ingresos por alquiler esperados, para nosotros también cuenta la diversificación del patrimonio. No queremos depender exclusivamente de acciones, depósitos bancarios o inmuebles situados en un solo país. Para nosotros, esto incluye también una diversificación geográfica de las inversiones inmobiliarias.
Nuestra valoración actual de Panamá es positiva. Se trata expresamente de una valoración personal y no de una previsión.
Vemos directamente cuánto se construye y se invierte y cómo evolucionan la economía y la infraestructura. A partir de ello, esperamos que los inmuebles situados en buenas ubicaciones puedan ofrecer al menos cierto grado de estabilidad de valor a largo plazo. También consideramos la posibilidad de una cierta protección frente a la pérdida de poder adquisitivo.
No sabemos si esta hipótesis será correcta, del mismo modo que tampoco sabemos si se cumplirá la rentabilidad de alquiler prevista. Las condiciones económicas pueden cambiar, los precios inmobiliarios pueden caer y los acontecimientos políticos o geopolíticos pueden alterar las expectativas en poco tiempo.
Aun así, nuestra hipótesis en el momento de la compra es que Panamá nos parece actualmente un lugar interesante para una parte de nuestro patrimonio inmobiliario.
También dejamos constancia deliberadamente de esta hipótesis. Quizá más adelante la confirmemos – o quizá tengamos que corregirla.
Panamá Pacífico no es un destino turístico típico
Panamá Pacífico no es una zona vacacional clásica en la que la mayoría de los huéspedes sean turistas que buscan alojamiento durante unos días. Al mismo tiempo es un centro empresarial con empresas, puestos de trabajo y la correspondiente infraestructura.
En los apartamentos se distingue entre alquiler de larga duración y alquiler de corta estancia. No todos los apartamentos pueden alquilarse libremente para estancias breves. Dependiendo del inmueble y de las normas aplicables, pueden existir periodos mínimos de alquiler.
El apartamento que hemos comprado está destinado al alquiler de corta estancia. La idea es ofrecerlo en plataformas como Airbnb y poder alquilarlo, por ejemplo, por días, semanas o incluso durante un mes.
Nuestra hipótesis es que la demanda no procederá principalmente de turistas vacacionales clásicos. Podrían ser especialmente relevantes los viajeros de negocios u otras personas que necesiten vivir temporalmente en Panamá Pacífico por motivos profesionales o personales.
El modelo de negocio se diferencia claramente del alquiler de larga duración. Un alquiler de corta estancia que funcione bien puede generar ingresos superiores. A cambio, implica más trabajo y, por regla general, costes adicionales: los huéspedes cambian con mayor frecuencia, el apartamento debe comercializarse y administrarse, hay que realizar limpiezas y el grado real de ocupación se convierte en un factor decisivo.
Por eso también queremos documentar la ocupación. Una tarifa diaria atractiva por sí sola dice poco sobre la rentabilidad. Lo decisivo es cuántos días al año está realmente alquilado el apartamento y cuánto ingreso queda después de todos los costes relacionados.
Ya hemos hablado de Panamá Pacífico en nuestro libro “Auswandern am Beispiel Panama”. A partir de las experiencias adicionales que estamos obteniendo, es posible que más adelante presentemos la zona con mayor detalle en otra actualización.
Antes de la compra está la promesa de compraventa
La transmisión efectiva de la propiedad todavía no ha tenido lugar. Primero hemos firmado una “Promesa de Compraventa”.
El contrato es extenso y, desde nuestro punto de vista, está redactado claramente a favor del vendedor. Por ello lo leímos detenidamente y además lo analizamos con ChatGPT. De ahí surgieron varias preguntas que comentamos con la parte vendedora antes de firmar.
Algunos ejemplos muestran qué aspectos nos llamaron la atención.
Pagar 224.000 dólares antes de ser propietarios
El plan de pagos fija un precio total de 228.000 dólares. Se acordaron inicialmente 2.000 dólares como pago de reserva y otros 2.000 dólares al firmar la promesa de compraventa.
Los 224.000 dólares restantes vencen ya el 20 de agosto de 2026.
En ese momento todavía no figuramos como propietarios en el Registro Público. La entrega y transmisión de la propiedad están previstas para después.
Este fue uno de los puntos que cuestionamos antes de firmar. La promesa de compraventa prevé diferentes formas de liquidar el saldo restante. Finalmente decidimos realizar el pago directamente.
Con un importe de seis cifras aparece además un problema muy práctico: las transferencias internacionales pueden tardar más de lo previsto. Los bancos pueden pedir documentación adicional, formular preguntas o revisar inicialmente una transacción importante.
Por eso transferimos previamente a Panamá el dinero necesario. No queríamos que un plazo contractual de pago ajustado dependiera de la rapidez con la que varios bancos procesaran una transferencia internacional.
Retirarse puede salir caro
También revisamos detenidamente las reglas para el caso de que el comprador ya no quiera continuar con la compra.
Dependiendo del momento, la promesa de compraventa prevé consecuencias económicas importantes. Según la disposición correspondiente, una retirada durante los primeros 90 días da lugar, en principio, a la devolución del 75 % de los importes pagados. Dentro de los seis meses se devuelve el 50 %. Después de ese periodo, el vendedor puede retener la totalidad de lo ya pagado si el comprador se retira.
El contrato también contiene sanciones importantes para determinados incumplimientos y retrasos atribuibles al comprador. En determinadas circunstancias, por ejemplo, puede aplicarse un cargo mensual del 1 % sobre el saldo pendiente del precio de compra.
Estas reglas fueron una de las razones por las que quisimos que algunos puntos se nos explicaran con mayor detalle antes de firmar.
El contrato también fija el marco de la inspección
Antes de la entrega definitiva está prevista una inspección conjunta del apartamento. Las reclamaciones justificadas que se detecten se registran y posteriormente deben atenderse dentro del procedimiento de garantía.
Nos pareció relevante que, según la promesa de compraventa, estas reclamaciones no constituyen en principio un motivo para negarse a la entrega definitiva o a la firma de la escritura correspondiente.
También esto es un ejemplo de por qué consideramos que el contrato es relativamente favorable al vendedor.
¿Por qué firmamos a pesar de todo?
Comentamos nuestras principales preguntas con la parte vendedora y recibimos distintas explicaciones.
Entre otras cosas, se nos explicó que el contrato debía cubrir diferentes tipos de apartamentos y situaciones muy distintas de compradores. Las reglas de pago comparativamente estrictas se justificaron, entre otros motivos, con experiencias en la tramitación de ventas a compradores procedentes de distintos países.
Estas son las explicaciones que recibimos. Naturalmente, no cambian el texto del contrato firmado.
Algunas explicaciones nos parecieron plausibles. Por otro lado, una cláusula desfavorable para el comprador no se convierte automáticamente en favorable porque exista una explicación plausible.
En algún momento, una decisión de este tipo exige valorar el riesgo restante.
Habríamos preferido firmar un contrato que reflejara únicamente nuestras propias preferencias. También habríamos preferido pagar un precio inferior.
Ninguna de las dos opciones estaba disponible.
Después de las conversaciones y de nuestra revisión, nuestra impresión general fue suficientemente positiva como para aceptar el riesgo restante. Firmamos la promesa de compraventa.
Un error sencillo que puede pasar desapercibido
Nuestra experiencia demuestra también que no conviene concentrarse únicamente en las cláusulas jurídicas complicadas.
En una versión de nuestra promesa de compraventa faltaba simplemente una cifra en un número de pasaporte.
El error se corrigió antes de la firma. Sin embargo, detalles aparentemente pequeños como este pueden provocar problemas innecesarios más adelante.
Nuestro consejo práctico a partir de esta experiencia es comprobar nombres, números de pasaporte, datos del inmueble, precio de compra, importes de los pagos y fechas con el mismo cuidado que las cláusulas contractuales.
La previsión: alrededor del 7 % de rentabilidad neta
Con esto llegamos a la cuestión central de esta serie.
Antes de la compra se nos presentó para el alquiler de corta estancia previsto el siguiente cálculo anual aproximado:
| Concepto | Previsión anual |
|---|---|
| Ingresos por alquiler | 24.000–26.400 USD |
| Comisión de alquiler (15 %) | −3.600 a −3.960 USD |
| Property Management | −2.400 USD |
| HOA/administración del edificio | −1.956 USD |
| Impuesto sobre el inmueble | −1.188 USD |
| Ingreso neto previsto | 14.856–16.896 USD |
Con un precio de compra de 228.000 dólares, este cálculo da como resultado una rentabilidad neta esperada de aproximadamente entre el 6,5 y el 7,4 % anual.
El escenario medio parte de unos ingresos mensuales por alquiler de 2.100 dólares y una rentabilidad cercana al 7 %.
A primera vista, suena atractivo.
Sin embargo, esta no es nuestra rentabilidad realmente obtenida. Es la previsión que se nos presentó antes de la compra.
Y precisamente aquí comienza el verdadero experimento.
¿Qué puede faltar en el cálculo del 7 %?
El cálculo ya incluye varios costes importantes. Sin embargo, no contempla, por ejemplo, posibles gastos de electricidad, internet, seguros, reparaciones o la sustitución posterior de muebles e inventario.
Los costes de adquisición tampoco forman parte del cálculo de rentabilidad. Solo durante la operación veremos qué otros costes del alquiler de corta estancia terminan siendo asumidos por nosotros.
Además, el 6,5–7,4 % se calcula exclusivamente sobre el precio de compra de 228.000 dólares.
Por ello queremos calcular más adelante de forma más estricta.
Por un lado, registraremos en la medida de lo posible todo el capital efectivamente invertido: precio de compra, costes de adquisición y otras inversiones iniciales necesarias.
Por otro, solo contaremos los ingresos realmente obtenidos.
De ellos deduciremos todos los costes corrientes efectivamente incurridos.
También queremos documentar el trabajo asociado al alquiler: ¿qué tareas asume un proveedor de servicios?, ¿qué tenemos que hacer nosotros mismos? y ¿cuánto tiempo propio requiere realmente una inversión de este tipo?
Una posible revalorización del inmueble la consideraremos inicialmente por separado de la rentabilidad corriente del alquiler.
¿7 % – o quizá bastante menos?
Hoy no sabemos cómo terminará el experimento.
Tal vez la previsión se confirme. Tal vez la rentabilidad real sea considerablemente inferior. Tal vez el alquiler funcione incluso mejor de lo esperado.
Por eso dejamos constancia hoy mismo de los valores iniciales.
A agosto de 2026, la previsión es de entre 24.000 y 26.400 dólares de ingresos brutos anuales por alquiler y una rentabilidad neta de entre el 6,5 y el 7,4 % sobre el precio de compra.
Así podremos comparar más adelante los resultados sin adaptar retrospectivamente las expectativas iniciales a la realidad.
En la próxima parte informaremos sobre el cierre de la compra, el pago del precio restante, la inspección y la transmisión de la propiedad. Después comenzará la parte realmente interesante: el alquiler. Entonces las previsiones empezarán a convertirse en ingresos, costes, ocupación y experiencias reales.
Y, como muy tarde después de un año, queremos responder a la pregunta con la que comenzamos hoy:
Comprar y alquilar un apartamento en Panamá – ¿qué rentabilidad queda realmente?